空き家の3000万円控除、解体しても使える？適用要件と2024年法改正のポイント
このページでは、相続した空き家を売却する際に使える「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（通称：空き家の3000万円特別控除）について、「解体してから売る場合」に関わる要件を中心に解説します。あわせて、2024年（令和6年）1月から適用範囲が広がった「買主による解体・耐震改修」のポイントもまとめます。
掲載している要件・金額・期限はあくまで一般的な内容であり、税制は改正されることがあります。実際の適用可否や手続きの詳細は、必ず税理士または管轄の税務署・市区町村窓口にご確認ください。
空き家の3000万円特別控除とは
相続又は遺贈により取得した被相続人居住用家屋（またはその敷地）を、一定の要件を満たして譲渡した場合に、譲渡所得（売却益）の金額から最大3000万円を控除できる制度です。固定資産税・都市計画税の負担増とは別に、売却時の税負担を大きく左右する制度のため、解体を検討する段階からあわせて知っておきたいポイントです。空き家解体にかかる税金全体の仕組みについては「空き家解体でかかる税金」もあわせてご覧ください。なお相続税は、財産を相続した時点でかかる別の税目です。今回解説するのは、あくまで売却時の譲渡所得にかかる税金の控除である点にご注意ください。
空き家解体でかかる税金の全体像をくわしく見る似た名前の制度に、通常の自宅（マイホーム）を売ったときに使える「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」がありますが、これは今回解説する空き家特例とは別の制度です。相続した空き家に使えるのは空き家特例のほうですので、混同しないよう注意しましょう。また、家屋を解体せず「現状有姿」のまま、または耐震改修を行ってから売却する方法もありますが、このページでは解体を伴うケースを中心に解説します。
対象になる家屋の要件
特例の対象になるかどうかは、まず家屋そのものの要件を満たしているかで判断します。主な要件は次のとおりです。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された、いわゆる旧耐震基準の家屋であること
- 区分所有建物登記がされている建物（分譲マンション等）でないこと
- 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと（親族が同居していた場合も対象外。被相続人が老人ホーム等に入所していた場合の特例は後述）
- 売却代金（買主が負担する解体費用を含みます）の合計が1億円以下であること
この1億円以下という要件は、対象の家屋・敷地を分割して売却した部分や、他の相続人が売却した部分も含めた合計額で判定されます。買主が負担する解体費用や固定資産税の精算金なども売却代金に加算して判定されるため、金額が大きくなりそうな場合は事前に税理士へ確認しておくと安心です。
「解体してから売る」場合の要件
家屋を解体し、更地にしてから土地を売却する場合は、上記の家屋の要件に加えて、敷地に関する次のような要件も満たす必要があります。
- 相続の時から譲渡の時まで、事業の用・貸付けの用・居住の用に供されていたことがないこと
- 解体等を行った時から譲渡の時まで、建物または構築物の敷地として使用されていないこと（更地の状態を保ったまま売却すること）
つまり、解体後に敷地を駐車場として貸し出したり、新たに建物を建てて使ったりすると、その時点で特例の対象から外れてしまいます。売却が決まるまで更地のまま保有しておく必要がある点に注意しましょう。
2024年法改正で「買主が解体」してもOKに
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01
改正前は売主自身が解体・耐震改修する必要があった
従来は、売主（相続人）自身が家屋を解体して更地にするか、現行の耐震基準に適合するようリフォームしてから譲渡しなければ、特例の対象になりませんでした。買主が家屋付きのまま購入し、引き渡し後に自分の判断で解体するケースは適用対象外だったため、買主にとって「いつ・どのように解体するか」の自由度が低く、売却の機会を狭める一因にもなっていました。
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02
改正後：譲渡の翌年2月15日までに買主が耐震改修・解体すればOK
令和6年（2024年）1月1日以降の譲渡からは、譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、買主が耐震基準を満たす改修工事を行うか、家屋の全部を取り壊すかのいずれかを行えば、特例の対象になりました。買主への引渡し後に工事を行う場合も含まれるため、売主が解体費用や工期を負担せずに、家屋付きのまま売却しても控除を受けられる可能性が広がっています。
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03
売買契約書に「解体・耐震改修を行う」旨を記載しておく
この改正の適用を受けるには、買主に期限内の取壊しまたは耐震改修を行う義務があることを、実施時期もあわせて売買契約書の条項として明記しておく必要があるとされています。国土交通省が特約条項の参考例を公表しているため、契約締結前に確認しておくとよいでしょう。必要な文言を契約書に盛り込むだけでなく、期限どおりに履行されなかった場合の取り決めもあわせて定めておかないと、後から特例が使えなくなるリスクがあります。なお、買主との合意によっては、工事の期限が当初より延びるケースもありますが、その場合も契約書上の取り決めが前提になります。契約内容の具体的な文言については、事前に税理士や不動産会社に確認しておくと安心です。
相続人が3人以上の場合は控除額が2000万円に
令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋・敷地を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合、1人あたりの特別控除額は3000万円ではなく2000万円が上限になります。相続人が2人以下であれば、1人あたり最大3000万円のままです。共有で相続する場合、売却益は各相続人の持ち分に応じて按分されますが、特別控除額は共有者それぞれが使えるため、相続人の数が多いほど世帯全体の控除額の合計は大きくなります（ただし2024年以降の譲渡は3人以上で1人あたり2000万円が上限です）。
老人ホーム等に入所していた場合の特例
被相続人が亡くなる直前まで自宅ではなく老人ホーム等に入所していた場合でも、一定の要件（入所時に要介護認定等を受けていたこと、入所後に自宅を事業用・貸付用・他の人の居住用に供していないこと等）を満たせば、その家屋は「従前居住用家屋」として特例の対象になる場合があります。判断が複雑になりやすいケースのため、該当する可能性がある場合は早めに税理士へ相談することをおすすめします。
控除を受けるための手続きの流れ
特例の適用を受けるには、確定申告書に必要書類を添付して提出する必要があります。おおまかな流れは次のとおりです。
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01
市区町村へ「被相続人居住用家屋等確認書」を申請
家屋・敷地がある市区町村の窓口（建築住宅課等、自治体により名称は異なります）に、被相続人居住用家屋等確認申請書と必要書類を添付して提出し、被相続人居住用家屋等確認書の交付を受けます。申請から交付まで2週間程度かかる自治体もあるため、余裕をもって進めましょう。
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02
解体した場合に必要な追加書類をそろえる
家屋を解体している場合は、確認書の申請時や確定申告時に、家屋の閉鎖事項証明書（解体により登記記録が閉鎖されたことを証明する書類）、電気・ガスの閉栓証明書、水道の使用中止に関する書類（「水道の使用状況等の照会に関する同意書」等で対応できる場合があります）、解体後の敷地の写真などをあわせて求められることがあります。これらは相続後・売却後に時間が経つと入手しづらくなる書類のため、解体前後のタイミングで早めに準備し、捨てずに保管しておくと安心です。
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03
確定申告
交付された確認書と、登記事項証明書、売買契約書の写し、（耐震改修の場合は）耐震基準適合証明書など必要書類を確定申告書に添付し、譲渡所得に対する所得税の申告を管轄の税務署に行います。
適用期限に注意
この特例には2つの期限があります。1つは制度自体の期限です。もともと2023年（令和5年）12月31日までとされていましたが、令和5年度税制改正により令和9年（2027年）12月31日までの譲渡へと延長されました。もう1つは個々の相続ごとの期限で、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。たとえば2025年に相続が発生した場合、個々の期限は3年を経過する日が属する2028年12月31日までです。どちらの期限も過ぎてしまうと特例は使えなくなるため、解体・売却のスケジュールを立てる際は早めに逆算しておきましょう。
まとめ：解体を伴う空き家売却の3000万円控除は複雑。専門家に相談を
空き家の3000万円特別控除は、家屋の要件・敷地の要件・2024年法改正による買主解体のルール・相続人の数など、確認すべきポイントが多い制度です。特に「誰が、いつ、どのように解体するか」によって適用できるかどうかが変わるため、解体を決める前の段階で税理士に相談しておくことを強くおすすめします。固定資産税の仕組みや解体費用の相場もあわせて確認しておくと、資金計画・スケジュールを立てやすくなります。
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