空き家解体のメリット・デメリットは？後悔しない判断基準を解説
相続した実家など、住む予定のない空き家について、「解体したほうがいいのか、それとも所有し続けたほうがいいのか」を迷う方は少なくありません。空き家の解体には、老朽化した建物の倒壊リスクを取り除けるなどのメリットがある一方で、まとまった解体費用がかかる、固定資産税が上がる可能性があるといったデメリットも存在します。
このページでは、空き家解体を検討するうえでの基礎知識として、メリット・デメリット、解体せずに放置した場合のリスクを整理したうえで、解体を検討すべきかどうかの判断基準をわかりやすく解説します。税金や制度に関する内容は一般的な情報のため、実際の適用可否は自治体・税理士等の専門家にご確認ください。
空き家を解体する4つのメリット
老朽化した空き家をそのまま所有し続けるのではなく、解体という選択肢を検討することには、主に次の4つのメリットがあります。
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01
倒壊や事故のリスクをなくせる
木造・鉄骨造を問わず、空き家は人が住まなくなってから年数が経つほど老朽化が進みます。屋根材や外壁材の劣化、シロアリによる木部の腐食などが進むと、台風や地震をきっかけに建物が倒壊したり、建材が飛散して近隣住民に被害を与えたりする危険性が高まります。万が一こうした事故が起きた場合、その責任は所有者が負うことになるとされているため、解体によって建物自体をなくすことは、このリスクを根本的に取り除く方法のひとつです。
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02
「特定空家」指定・行政代執行のリスクを避けられる
空家等対策の推進に関する特別措置法では、放置すると倒壊や衛生上の問題、景観の悪化などのおそれがある空き家を「特定空家等」として自治体が指定できる仕組みが定められています。特定空家等に指定されると、所有者はまず自治体から助言・指導を受け、改善が見られない場合は勧告、さらに命令へと段階が進み、それでも従わない場合は自治体が所有者に代わって解体などを行う「行政代執行」に至ることがあるとされています。行政代執行にかかった費用は所有者に請求される仕組みとされているため、こうした事態に至る前に解体を検討することで、これらのリスクを避けられます。
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03
更地にすることで売却・活用の選択肢が広がる
建物が残った状態（古家付き土地）での売却は、買い手が建物の解体費用や状態を踏まえて購入を検討する必要があるため、更地に比べて売却先が見つかりにくい傾向があるとされています。解体して更地にすることで、住宅用地としてだけでなく、駐車場として貸し出す、土地活用を行うなど、土地の使いみちの選択肢が広がり、条件面でも折り合いがつきやすく売買が成立しやすい傾向があるとされています。売却を検討している場合は、不動産会社に相談し、更地と古家付きのどちらで売却するほうが有利か、地域の需要も踏まえて比較してみるとよいでしょう。
なお、建物の解体は法律上、所有者に認められた権利です。共有名義で相続人が複数いる空き家では、共有者全員の同意を得たうえで進める必要があります。
解体の同意書についてくわしく見る -
04
管理の手間や近隣トラブルの不安を減らせる
空き家を所有し続ける限り、庭木や雑草の手入れ、郵便物の管理、定期的な見回りなど、管理の手間は継続してかかります。管理が行き届かない状態が続くと、雑草の繁茂や害虫の発生、不審者の侵入、不法投棄などによって近隣住民に迷惑をかけ、トラブルに発展するケースもあります。実例として、庭の雑草が隣地にはみ出して苦情になった、放置された建物にシロアリや害虫が発生したといったケースが挙げられます。解体して更地にすれば、こうした管理の手間や近隣トラブルの不安を大きく減らすことができます。
空き家を解体する2つのデメリット
一方で、解体には次のようなデメリットもあります。解体を検討する際は、メリットとあわせて必ず確認しておきましょう。
1. まとまった解体費用がかかる
空き家の解体には、木造で数十万円から150万円程度、鉄骨造・RC造では200万円を超える費用がかかることもあるとされています。解体費用は、工事にあたる人件費、重機の使用料、産業廃棄物の処分費などから構成され、建物の構造や延床面積、重機の搬入経路によって変動します。解体業者が現地調査を行ったうえで見積もりを提示するのが一般的で、複数の解体業者から正確な見積もりを出してもらい、内訳を比較することで、より安い費用で依頼できる業者が見つかる場合もあります。契約書には工事範囲や追加費用が発生する条件を明記してもらうと、後々のトラブルを避けることができます。なお、重機の搬入や前面道路の使用には、自治体・警察署への道路使用許可が必要になる場合があり、費用や工期に影響することがあります。費用の相場や抑え方については、以下のページで詳しく解説しています。
空き家解体費用の相場をくわしく見るまとまった費用の準備が難しい場合は、空き家解体ローンや自治体の補助金制度をあわせて検討する方法もあります。
空き家解体ローンをくわしく見る 空き家解体の補助金・助成金をくわしく見る2. 固定資産税・都市計画税が上がる可能性がある
住宅用家屋が建つ土地には、土地に係る固定資産税・都市計画税を軽減する「住宅用地の特例」（優遇措置）が適用されています。建物を解体して更地にすると、この特例の対象外となり減税の効果がなくなるため、翌年以降の固定資産税・都市計画税が更地化前より上がる可能性がある点に注意が必要です。特例による軽減幅は最大で1/6程度とされ、更地になると固定資産税が数倍程度まで上がるケースもあるといわれています。軽減措置の具体的な仕組みや、負担を抑える方法については、以下のページで詳しく解説しています。
空き家解体と税金についてくわしく見る空き家を解体せず放置した場合のリスク
「解体費用や税負担が気になるので、とりあえず放置しておく」という判断が、かえって大きなリスクにつながることもあります。放置を続けた場合に起こり得る主なリスクは次のとおりです。
- 老朽化が進み、倒壊や建材の飛散による事故リスクが高まる
- シロアリや害虫の発生、不法投棄など近隣トラブルの原因になる
- 「特定空家等」の勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が適用対象から外れ、更地と同程度まで税負担が上がる可能性がある
- 改善が見られない場合や、度重なる勧告・命令を無視した悪質なケースでは行政代執行に発展し、工事にかかった費用を自治体から請求されることがある
- 命令に従わない場合、法律上、所有者に過料や罰金といった罰則を科すことがあるとされている
制度の詳しい適用条件や罰則の内容は自治体・専門家によって説明が異なる場合があるため、空き家が所在する自治体の窓口に問い合わせるなどして、最新の情報を確認することをおすすめします。老朽化は年数とともに進行し、回復することはないため、解体を検討する場合は早い段階で動き出すことをおすすめします。
結局、解体すべきかどうかの判断基準
メリット・デメリットを踏まえると、次のようなケースでは解体を検討する価値があるといえます。
- 建物の老朽化が進み、倒壊や事故のリスクが高い
- 今後、自分や家族が住む予定がなく、管理の手間だけがかかっている
- 売却や土地活用を予定しており、更地のほうが選択肢を確保しやすい
- 自治体から「特定空家等」の助言・指導・勧告を受けている、または受けるおそれがある
逆に、次のようなケースでは、解体以外の選択肢もあわせて検討したほうがよい場合があります。
- 建物の状態が良く、リフォームして賃貸や売却をする選択肢もある
- 当面は解体せず、そのまま残す方針で管理を続ける選択肢もある
- 解体費用の準備が難しく、ローンや補助金を使っても負担が大きい
- 将来的に自分や親族が住む可能性が残っている
いずれの場合も、解体するかどうかは一つの基準だけで決められるものではありません。建物の状態、費用、税負担、将来の活用予定などを総合的に比較したうえで、専門家に相談しながら判断することをおすすめします。
解体を決めたら、次に確認したいこと
解体を検討する場合、次のような情報もあわせて確認しておくと、その後の手続きがスムーズに進みます。解体業者との契約や自治体への補助金申請では、所有者本人であることを証明する書類の提出を求められる場合があるため、あわせて準備しておくと安心です。自治体が定める条件によって、利用できる補助金制度の内容は異なります。
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空き家の解体は、倒壊リスクの解消や土地活用の選択肢拡大といったメリットがある一方、解体費用や税負担といったデメリットも伴う判断です。放置を続けた場合のリスクとあわせて総合的に比較し、ご自身の状況に合った選択をすることが大切です。制度や税金に関する詳細は自治体・税理士等の専門家にご確認いただく必要がありますが、私たちコンチーゴでは、業者選びから各種手続きのご相談まで、空き家解体に関するご相談をワンストップでサポートしております。解体すべきかどうかの判断に迷う場合は、お気軽にお問い合わせください。
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